在凯里，你搞懂“定存”、“学区房”是怎么回事了吗？大揭秘来了！

文/大江

全国各地都曾在网上曝光过楼市各种各样的套路，但还是时不时有一些新的“受害者”入坑，毕竟面对一大群整天挖空心思卖房的销售人员和层出不穷的卖房套路，市民总是防不胜防。

远的不说，今天我们就来谈谈凯里楼市的“定存”套路，同时带大家了解一下凯里房开商热捧的“学区房”。

“定存”本身指的是银行定期存款业务，而在房地产领域，“定存”指的是楼盘要求客户到指定银行存储一定数额的款项后将相关凭证反馈给楼盘，并将之视为楼盘预约，这是开发商预先了解购房者的购房需求和意向的一种销售手段。楼盘客户定存的玩法是开盘时预约者可以优先选房，另外会有额外的预约优惠，尤其相对热门的楼盘，没有预约号基本是选不到好楼层段的房子，如果开盘时价格楼层面积等任何因素不想购买时，可办理退款手续，全额退款。

如果是正儿八经的“定存”，那估计也没人会吐槽楼盘的“定存”操作了，怪就怪在一些楼盘“定存”数据让人贻笑大方、或者“定存”的楼盘本身“五证不全”。

（图片来源于网络）

就凯里而言，实施“定存”策略用来锁定客户的楼盘比比皆是，但是来“定存”的客户真的有那么多吗？是也不是。我们经常看到凯里的一些大姐、大妈互相邀约去参加楼盘客户定存活动，而她们的目的则是为了领一桶油、一袋米！例如凯里某交通协管大妈，她就专盯着哪里有“定存”的楼盘就拉着关系好的“姐妹”去参加然后领米领油；还有一位住在凯里城区的、在保险公司当业务员的大姐在跑业务的时候偶然发现这种操作可以领米之后，就乐此不疲的到处找楼盘去登记“定存”然后领米领油回家。

因此，在凯里，各家楼盘得到的“定存”数据是真实的，但却是重叠的。

如果真的有购房者选择了在凯里定存”购房，那么他大概率会在后期遇到“烂尾楼”、或者其他问题楼盘，因为据笔者所知，会选择“定存”的楼盘大部分都是“五证不全”的楼盘。

“学区房”为什么这么重要、为什么被大家捧的这么热，或许笔者接下来的话能让你理解一二了。

自从教育部门规定“义务教育阶段，学校不得跨学区选招学生”之后，凯里城区的家长就开始忧心忡忡起来，原因无他，就是规定实施之后，家长再想让自己的孩子上一所心仪的好学校太麻烦了，甚至可以说是“困难重重”，因为教育部门在下达“不得跨学区选招学生”的政策之后，相应的也做了“学区划分”。

（凯里市教育和科技局2016年公布凯里市城区小学学区划分情况  来源：凯里市人民政府网）

以下为凯里市2019年城区义务教育阶段公办学校招生计划表，公立学校的学区范围划分大致可从表中看出来。

（凯里市教育和科技局2019年公布凯里市义务教育阶段公办学校学区划分与招生计划情况）

凯里真的有很多家不在某街道、家长却想让孩子在该街道小学就读的情况。但学区不对怎么办呢，没办法，家长只能选择提前在该街道小学旁边买房，即所谓的“学区房”。

（图片来源于网络）

理论上来说，买了官方划分学区之内的“学区房”就能上学区之内的学校，但某些房开商在宣传楼盘时，往往会虚假宣传自己。例如学校里明明离楼盘十万八千里远，也要说自己是“学区房”；例如楼盘旁边就是一所小学，但因为不在一个学区划分范围，却偏偏要说自己是学区房还“保证入学”......

买学区房没问题，但请购房者一定睁大眼睛，多方调查清楚要买得楼盘到底是不是你心意学校的学区房、买房后自家孩子到底能不能顺利在该学校就读。

在文章最后，笔者想提醒一下各位，2020年后买学区房应该注意些什么，如果你也想提前为自己的孩子考虑“学区房”，就请认真往下看吧。

1、确认楼盘所配套的学校，即看房子是否对应心仪的学校，就近不等于最近。

有的小区虽然离学校只有一墙之隔，但并不一定属于学区房。家长在考察学区房时，一定要前往教育部门了解清楚，以免出现花高价买房而孩子不能入读的情况发生。

2、学校有没有落户年限要求。

一般来说，凯里的公立小学都有本市3年以上的户籍条件要求，家长在安排孩子入学时，一定要提前问清楚各个学校的落户年限要求。

3、原业主的户口能否迁出，查明房子的学位指标是否被别人占用。

少数业主售房时，学位指标已让自己的孩子或亲友的孩子占用，买家即使拿下房子，也拿不到学位了，可能花了大价格仍然进不了名校。所以家长需要同时了解两点：一是学位是否正在被使用；二是如果目前没有使用学位，则需要关心上一次使用学位是何时。具体可以通过两种途径得知结果：一是询问业主；二是到学校查询。为了保险起见，笔者建议家长直接咨询学校。

4、登记房产要避免变成“不完全房产”。

如果房产证业主除了小孩的父母还有其他人，这样的房产属于不完全房产。部分地区有规定，只有当不完全房产满足唯一房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口小学。笔者建议，登记房产权时一定要了解清楚相关的学位政策，避免变成“不完全房产”，造成地段学位泡汤。

5、是否为分校，和本校合并程度怎么样？

凯里现在是中小学集团化办学、中小学学区制管理，凯里市下辖400多所中小学，其中凯里市区中心校才10多个，乡镇也是10来个中心校。凯里四小、七小、八小这些小学就有很多分校区，家长在给自家孩子筹备入学时一定要分清楚。

6、学校是否可以直升，派位对应的中学质量怎么样？

家长买房之前一定要搞清楚哪所小学可以直升，哪所小学只能派位入学初中。

7、下次交易是否容易出手和容易出租？

有很多家长买学区房不是为了长期居住来的，这就得考虑小孩入学以后是否好出手，不住的话还得考虑出租。建议买房龄新、中间层、没硬伤的房子，出租的话还需要考虑下装修。

8、多校划片后片区是否均衡。

大家都知道现在凯里多校划片了，买个均衡的片区受政策影响会比较小一些，可别花本校的钱上了分校学校。